Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz? - AV. ADİL KEMAL PORSUK

21 Ekim 2020 Çarşamba 09:39

Hepimizin hayatındaki en önemli kararlardan birisi gayrimenkul almaktır. Ancak bir insan ortalama hayatında bir defa gayrimenkul aldığı için bu konuda tecrübesiz olabiliyor. Bu yazımızda dolandırılmamanız ve ya pişman olmayacağınız bir yatırım yapmak için dikkat etmeniz gerekenleri kalemi aldım. Konut ve ya arsa alırken dikkat edilmesi gereken hususlar satın alacağımız gayrimenkulün durumuna göre farklılık arz etmektedir. Konut alırken dikkat edeceğimiz hususlar ile arsa ve ya tarla alırken dikkat edeceğimiz hususlar birbirinden farklıdır. Öncelikle tarla ve arsa arasındaki farkı belirtip tarla ve ya arsa alırken nelere dikkat edeceğimize değinelim.

TARLA; Tarıma elverişli olan, imar uygulaması görmemiş sınırları belli toprak parçası olarak tanımlanıyor. Tarlalar genel olarak sulu tarla ve susuz tarla olarak ayrılır. Sulu tarlalar genel olarak tarım amaçlı kullanılırken susuz tarlalar ise hayvancılık veya yatırım amaçlı olarak kullanılır.

Tarlalar üzerine tarım amaçlı yapı yapılabilmekte fakat her tarlanın bulunduğu bölgeye göre yapılaşma şartları değişmektedir. Yapılaşma koşulları için tarlanın bağlı bulunduğu Belediye veya İl Özel İdareden bilgi alabilirsiniz. Tarlalar imar görüp arsa vasfına dönüştürülürken yüzde 40 kadar tarlalarda küçülme olabilir. Bu sebeple aldığınız yapının tarla olması durumunda olabilecek küçülmeyi de hesaplayarak buna göre bir büyüklükte tarla almanız gerekmektedir.

ARSA; İmar uygulaması görmüş üzerine imar planında belirtilen yapılaşma koşulları ile yapı yapılabilen, parsellenmiş toprak parçasına denir.

Öncelikli olarak bir gayrimenkul alırken tapu kaydına bakmanız gerekmektedir. Tapu kaydı ile tapu senedi birbirinden farklı kavramlardır. Tapu kaydında alacağınız yerin arsa mı tarla mı olduğu, haciz ve ya ipotek olup olmadığı bilgileri yer almaktadır. Üzerinde haciz ve ya ipotek olan bir taşınmazı satın almayın. Hacizli ve ya ipotekli olarak satın alınan taşınmazdaki borçlardan artık alan kişi sorumlu olmaktadır. Daha sonra hukuki süreçlerle uğraşmak istemiyorsanız ipotekli ve hacizli taşınmazlardan uzak durmanız gerekmektedir. Tapu kaydına baktınız, ipotek ve ya haciz olmadığını, alacağınız yerin hisseli olup olmadığını, hisseli ise sizin alacağınız yerin miktarını ve taşınmadaki diğer hissedarları gördünüz. Hisseli ise dikkat etmeniz gereken başka hususlar da var. Buna ilişkin alınabilecek önlemleri sonraki yazımızda ayrıntılı olarak açıklayacağız.

 Bundan sonraki aşama belediyeden alacağınız yerin imar durumunu araştırmak. Çünkü imar planına sahip olmayan arazilerde henüz yapılaşma uygun olmadığından alınacak arsanın kadastral yola cephesi var mı, yok mu, imar çalışmasına uygun mu, yapılaşmaya açık mı kapalı mı, arsa üzerinde herhangi bir sınırlama yani kamu şerhi, haciz, ipotek, Mahkeme kararı, idari kurum beyanı şerhi var mı, yine sit alanına giriyor mu, su havzasında olma durumu var mı gibi etkenler önem arz edecektir. Arsa imar planındaki durumuna göre konut, sanayi, ticaret, turizm gibi yapılaşmaya açık olacak düzenlemeye sahip olabileceği gibi, yeşil alan, hastane, dini tesis, okul, hastane gibi yapılaşmaya kapalı da olabilir. Bunun için tabii ki ilgili Belediyesinden arsanın imar durumu temin edilmeli, imar planının kesinleşip kesinleşmediği öğrenilmelidir Eğer sizin aldığınız yer yeşil alan ya da park olarak ayrılmış olabilir. Bu durumda aldığınız yere bir yapı yapamayacak olup, bu sefer belediyeye dava açmanız gerekebilir. Tapu kaydına, imar durumuna bakıp size göre uygun olduğuna karar verdikten sonra yapılması gereken en son ve en önemli olan şey size gösterilen yer ile tapudaki yerin aynı yer olup olmadığını araştırmak olacaktır. Size yola yakın bir yer gösterilerek yola uzak hatta dağ başındaki bir yeri sizlere satmaları mümkün. Bunun için tapu ve parsel sorgulama uygulamalarından faydalanacağınız gibi Kadastro Müdürlüğünden tapu senedinde belirtilen arsanın sınır tespitini isteyebilirsiniz.

Konut alırken dikkat edeceğimiz hususlar ise arsa alırken dikkat edeceğimiz hususlardan biraz daha fazladır. Arsa alırken dikkat edeceğimiz hususlara ek olarak bazı hususlarda belirteceğiz. Konutu alacağınız binanın mutlaka yönetim planını incelemeniz gerekmektedir. Yönetim planı söz konusu apartmanın anayasasıdır. Değişimi zor olduğu için alacağınız apartmanın yönetim planını incelemediğiniz takdirde evcil hayvanınız var ise sıkıntı yaşayabilir, 1+1 dairede otururken 4+1 dairede oturan birisi ile aynı aidatı ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Alacağınız dairenin mutlaka iskânının olup olmadığına bakın. İskân, bir binanın, çizilen projesine uygun olarak inşasının tamamlandığını gösteren belgedir. İskân belgesi olmayan binalar yasal değildir ve haklarında yıkım kararı verilebilir. Eğer sıfır bir daire almıyorsanız binanın projesine uygun bir şekilde inşa edildiğini, diğer bir deyişle iskânının geçerli olup olmadığını kontrol etmelisiniz.  Yukarda bahsettiğimiz üzere tapu incelemesi yaptıktan sonra belediyeye giderek imar dosyasını inceleyin. Bu sayede binanın ve dairenin ne durumda olduğunu görmüş olursunuz. Böylece kaçakları var mı, yapı kayıt belgesi var mı öğrenirsiniz.

Yine gelecekte belediyenin bu arsa ile ilgili düşüncesinin ne olduğunu öğrenmek de önemli. Belediye mevcut parseli imar planı değişikliği ile farklı bir şekilde konumlandırmış, kat yüksekliğini azaltmış olabilir. Bu durumda yıkılmakta olan bir binadan daire satın almış olabilirsiniz. İmar planında değişiklik yapılmış bir parsel ise yıkım sonrası aynı şekilde daireye hiçbir zaman sahip olamayabilirsiniz. Alım-satım işlemlerine geçmeden önce evin borcu olmadığına emin olmalısınız. Bu süreçte evin bağlı bulunduğu belediyeye gidip evin vergi borcu dâhil herhangi bir borcu olmadığına dair belge almalısınız.

Tapuya gitmeden önce pandemi sebebiyle mutlaka randevu almanız gerekmektedir, randevusuz işlem yapılamamaktadır. Bu sayılanlara dikkat ettiğiniz de dolandırılma riskini en aza indirmiş ve boş bir yatırım yapmaktan uzak durmuş olursunuz.

Görüşlerinizi Bildirin

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış, Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.

YAZARIN DİĞER YAZILARI