Covid-19 Salgını Sebebiyle Kira Sözleşmesi Uyarlanabilir mi? - AV. MEHMET SALİH YEGEN

26 Ekim 2020 Pazartesi 00:34

Tüm dünyayı ve ülkemizi saran COVID-19 salgını başta ülkelerin ekonomileri olmak üzere tüm bireyler olumsuz yönde etkilemiş ve etkilemeye devam etmektedir. Salgın riskini en aza indirme çabasına giren hükümetlerin aldığı tedbirler karşısında vatandaşlar hazırlıksız yakalanmıştır. Gerek sokağa çıkma yasağı gerekse belli başlı faaliyet alanlarının kısıtlanması hatta kapatılması gündeme gelmiştir. COVID-19 salgınından işletme sahipleri şüphesiz ekonomik olarak daha çok etkilenmiştir. İşletme sahipleri zor şartlar altında giderlerini karşılama çabasına girmiştir. Bugünkü yazımızda siz değerli okurlarımız ile taraflar arasında yapılan kira sözleşmelerinin olağanüstü sebeplere dayanaraktan uyarlanmasını ve Mahkemelerden salgın sebebiyle kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin davaların olup olmadığını konuşacağız.

HUKUKUMUZDA SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI MÜMKÜN MÜDÜR?

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ve sözleşme serbestliği ilkesi kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Yani sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa dahi borçlu sözleşmedeki edimi aynen ifa etmelidir. Bu husus hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının gereği olarak sözleşme hukukunun temelini oluşturmaktadır. Ancak sayılan bu ilkeler özel hukukun diğer ilkeleri ile sınırlandırılmıştır.

TBK. 138. Madde uyarınca ‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı borçlar arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. Bu durumda sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık beklenilmeyen hal ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde az önce bahsettiğimiz özel hukuk sistemimizde geçerli olan ‘‘irade özgürlüğü’’, ‘’sözleşmeye bağlılık’’ ve ‘’sözleşme serbestisi’’ ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Bu nedenle sözleşmeye müdahale müessesesi ikinci derecede yardımcı niteliktededir. Olağanüstü hal, önceden görülmesi olanağı bulunmayan ve borçlunun yol açmadığı, borcun ödenmesini engelleyen durumdur. Tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgını ve bu salgının ortadan kalkması için yetkililerin almış olduğu önlemler olağanüstü hal olarak tanımlanabilir.

COVID-19 SALGINI SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI DAVASI VAR MI?

Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi ‘nde Kira Bedelinin Uyarlanması ve İhtiyarı Tedbir konulu dava görülmektedir. Davacı esasen bahse konu taşınmazı 01.01.2020 tarihinde 10 yıllık süreyle 23.000 TL bedel ile kiraladığını, salgın sebebiyle alınan tedbirlerin iş hacminde görülen azalma nedeniyle ticari faaliyetinin bitme noktasına geldiğini, kira bedelini ödemekte güçlük çektiğini bu nedenle COVID-19 salgını etkisinin sürdüğü süre boyunca kira bedelini 11.500 TL olarak ödenmesi hususunda mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanmasını ve ihtiyatı tedbir talebinde bulunmuştur.

Yerel mahkemece 10.08.2020 tarihli ara karar doğrultusunda davacının ihtiyarı tedbir talebini şartlarının oluşmaması sebebiyle reddine karar vermiştir. Karar davacı tarafından istinafa taşınmıştır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ‘nde görülen davada heyet; COVID-19 salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başladığını, bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla tedbirler alındığını, bu tedbirler kapsamında zaman zaman sokağa çıkma yasağı ilan edildiğini, faaliyet alanlarının kısıtlandığı ve alınan tedbirlerin halen devam ettiği belirtilmiştir. Devamında ise üst mahkeme dediğimiz üzere ilke olarak sözleşmelerde ahde vefa ilkesinin geçerli olduğunu, ancak TBK 138. Madde uyarınca taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıktığını bu sebeple sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı şekilde uygulanmasının hakkaniyete aykırı olacağını sözleşmeye müdahale ile sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamanın mümkün olduğunu belirtmiştir. Yaşanan salgın hastalığının olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyen neden olduğu bu nedenle TBK. 138 madde gereğince taraflarca öngörülemeyen hal varlığının olduğu söylenmiştir. Açıklanan nedenlerle her ne kadar yerel mahkemece ara karar doğrultusunda kira bedelinin 11.500 TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyari tedbir talebinin reddine karar verilmiş olsa da yasalar gereği taraflarca beklenmeyen olağanüstü halin varlığı kabul edilerek karar verilmesi ihtiyari tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.

Bahsedilen konuyu siz değerli okurlarımıza kısaca özetleyecek olursak COVID-19 salgını sebebiyle kira bedelinin uyarlama davalarında henüz karara bağlanmış uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak kira bedelinin uyarlanması hususunda ihtiyarı tedbir talebinin kabulü yönünde karar verilmesi hususunda üst mahkemenin kararı mevcuttur. Verilen bu karar her ne kadar kesinleşmiş bir karar olmasa da yasaların yorumlanması sebebiyle kira sözleşmelerinin uyarlanması gündeme gelebileceği kanaatindeyiz.

Görüşlerinizi Bildirin

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış, Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.